銀貸只是工具，經營創造價值，我是睦融小智，一名一線的銀行貸款策劃師，企業經營者。本文寫于2020年5月，保鮮期三個月，適用地上海。

本文多涉及個人經營性抵押，對公經營性物業個案各議。

【利息】：一抵年化3.55~9.6%、二抵年化4.35~9.6%

低息的銀行相對要求高，如果是低于4.5%年化的先息后本每年循環、隨借隨還的抵押貸款產品，經營不善降貸、斷貸、抽貸的傾向也高。想要規避抽貸，挑選每年都會歸還（并不取出）一點本金的銀貸產品，如等額本息、等額本金、先息后本每年歸本N%。息高的銀行抽貸概率低，當然預防抽貸最好的方法是踏踏實實做好企業，管理好現金流。

目前較受歡迎的銀行抵押貸款梯隊：

T0：工商、招商（二押）

T1：廣發、招商、中信、平安、浙商（二押）、廈門國際等

T2：浦發、民生（二押）、農商、交通、中國、光大、稠州（二押）、郵儲、興業、各類村鎮等

單個產品請關注本號閱讀實測分析。

【額度】：個人經營100萬~3000萬，企業經營貸額度不限

個人消費類抵押貸至多200萬，二抵消費貸暫停。需要貸200萬以上的個人必須是有經營資質，或有準備經營資質。

注意：額度超1000萬，可貸銀行數量銳減，操作難度增加。必須找專業、經驗豐富的銀行老師或行長。切忌隨便托人去做，特別是有過橋的朋友！！

【還款模式】：先息后本3~10年，等額本息最長30年。

【可貸期數】：最長借款期數是取剩余可授信年齡（65 -主貸人年齡）與剩余可貸房齡（40-房齡）的最低值。可授信年齡一般不超65歲，極限70歲。可貸房齡一般不超40年（按揭50年），個別銀行不限。舉例：

王老板今年55歲，房子竣工日期是1996年，那么王老板最長貸款期數是15年，多數銀行是10年。（70-55~65-55，40-24。取最低值15~10）

【主貸人國籍】：不限

夫妻雙方都是外籍人士：個人經營性抵押須報表漂亮、收入充足，貸款金額1000萬以上難度會大大增加。所以申請外籍的朋友注意了，如果借款金額3000萬以內，夫妻雙方最好有一方是中國人。

夫妻雙方有一方為中國人：流水充足即可，報表收入要求一般。2000萬以內相對好做，極限可貸3000萬。

【年齡要求】：主貸人18~65歲，權利人18~80歲。

不要輕易將老人（超過60歲）和小孩（低于18歲）的名字添加在產證上，會影響到可貸金額、利息和可操作銀行的家數。

【可做物業范圍】：住宅、別墅、優質法人的辦公樓商鋪、優質企業廠房

住宅類個人經營貸上限3000萬，3000萬以上就要走對公。商辦類基本上1500萬以上就得走對公。商鋪最好是沿街商鋪，不沿街的商鋪操作難度較大。廠房對私第一次放款額最好低于2000萬以下，以后可以每年提額。廠房對公的話看企業資質，5000萬以上起做。

【最高成數】：

一抵：住宅7.5成，別墅6成，商用房5成。

二抵：住宅7成，別墅6成。

資質好的朋友在銀行能借到足7成。各個銀行與評估公司的關系、體系都不同。有些銀行的評估價甚至是其他銀行的7.5~8成。聯排別墅的可貸金額會比獨棟別墅高，但基本都要去地下面積。相比之下大平層的可貸成數更多點，個案各異。

【放款周期】：1~3周

1周內放款是可以實現的，那些收件收據的銀行或者提供收件收據服務的過橋方可幫我們一周拿到款項，但前提是各種資料要準備齊全，及時提交。有條件的情愿未雨綢繆也不要臨時抱佛腳加急辦理銀行貸款。一旦加急失敗，只能被動地過橋或去做民間。可參見本號《36家銀行總結：銀行房抵貸前我們要準備好哪些？》。由于目前市場過橋資金緊張。所以建議大家至少提前3個月準備銀行抵押貸款。

【面積、房齡要求】：

單套房面積最小40平。多數銀行要求房齡25年內，優質房產房齡在20年內，少數房齡30年以上可做。面積小房齡超的房子必須估值得高，一般銀行要求評估價超過350萬，不然即便可做，銀行利率也不低。

【批復要求】：

可帶民間、機構出批復、個別銀行可帶個人出批復。可接受福建人。不要隨意接受民間抵押借款，會限制轉貸銀行的可操作性。請咨詢專業人士。

【流水要求】：

多數銀行要求流水1~3倍覆蓋負債總額。優質房產800萬內輕或無流水要求。個別銀行第一年輕流水要求，第二年貸審流水要求會高。

【征信要求】：

逾期情況原則上多數銀行兩年內不得有3個2，1個3，6個1，或不能有9個1。實際個案各異，如果我們有特殊理由造成非主觀逾期，有證據能證明，還是可以溝通的。

【備用房要求】：

幾乎都有，只是松緊的區別。一些銀行要求必須是主貸人名下房產，而另一些可以是直系親屬。再松一點宅基地也認，朋友房也認。個別銀行沒有要求。

二押優質方案一覽：

一押優質方案一覽：

綜上是銀行經營性抵押可操作極限。三分靠貸款，七分靠經營。希望各位老板合理做好規劃，生意興隆。注意：同一銀行不同網點不同銀行老師，由于指標壓力、業務熟練度、風險評估角度等不同因素會導致準入條件、過件率和利率的不同。本文僅限參考小智實測過的支行網點，如有異議歡迎補充指正。也歡迎企業主、銀行老師交流學習。

我是睦融小智，希望貸款讓生活更精彩。

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